Qu’il s’agisse d’une villa, d’un appartement ou d’une propriété, les contribuables n’échappent à l’imposition des plus-values générées par la revente de leur résidence secondaire. Cette imposition, obligatoire et complexe, a fait l’objet d’un rehaussement de son taux en janvier dernier.
Les plus-values immobilières représentent la différence entre le prix d’achat d’un bien immobilier et son prix de revente. La taxe sur ces bénéfices, en principe acquittée par le vendeur, est plus que jamais d’actualité dans un contexte de flambée des prix de l’immobilier. Elle est inscrite aux articles 150 A et suivants du Code général des impôts. Son taux d’imposition a fait l’objet d’une réforme le 1er janvier 2011, avec un taux qui est passé de 28,3 % (avec prélèvements sociaux) à 31,3 %. Pour l’heure, la taxe est à l’abri de la réforme de la fiscalité du patrimoine, qui a débuté par un allègement de l’ISF.
Que recouvre l’imposition des plus-values ?
La taxation des plus-values immobilières s’applique à la vente d’un bien immobilier, bâti ou non – les terrains entrant dans son assiette – mais aussi, les droits attachés à un bien immobilier, comme les servitudes, et encore la vente de parts d’immeuble via une société civile immobilière (SCI). De même, les cessions de biens après donations ou successions (qui sont des acquisitions à titres gratuit) entrent dans le champ de cet impôt. Dans ces derniers cas, le prix d’acquisition correspondra à la valeur retenue pour la détermination des droits de succession ou de donation. Sont en revanche exclus du champ d’application de cet impôt les expropriations, les partages provenant d’une indivision successorale, les apports en société, de même que les fusions/scissions de sociétés à prépondérance immobilière.
Les résidences secondaires
Cet impôt affecte notamment les résidences secondaires. Il s’applique lors de la revente (cession à titre onéreux) des biens dans un délai de 15 années après leur date d’acquisition. Un abattement annuel de 10 % à partir de la 6° année s’applique par année de possession du bien – bâti ou non -, aboutissant à une exonération totale de plein droit à la quinzième année. Un abattement fixe de 1 000 euros sur la plus-value brute est également opéré. Les plus-values résultent de la différence entre le prix de cession (vente) et d’acquisition. Mais différents éléments entrent en considération dans le calcul de ces deux prix, qu’il convient de distinguer.
Le prix de vente
C’est le prix de vente indiqué dans l’acte qui est imposé, majoré de certains frais exposés par le vendeur, comme… les frais d’acquisition, tels les honoraires de notaire, les frais de timbre ou encore les indemnités d’éviction versés au locataire par l’acquéreur pour le compte du vendeur, les frais d’agence immobilière, les frais de diagnosctics, les droits d’enregistrement ou encore les indemnités d’occupation peuvent être décomptés.
Le prix d’acquisition
Le prix effectif figurant à l’acte est déterminant. Il comprend les frais engagés pour son acquisition, toujours sur justificatif. Le point important concerne les travaux d’entretien, qui sont partie intégrante du prix d’acquisition. En principe, le coût des travaux réalisés fait partie du prix d’acquisition, sauf si les dépenses sont déjà entrées dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les travaux
On dissocie toutefois les travaux « importants » : de construction, de reconstruction, d’agrandissement, d’amélioration, d’entretien, ou encore les grosses réparations, qui sont pris en compte et viennent donc minorer l’imposition, contrairement aux dépenses moins coûteuses. Celles-ci, dites « locatives, (comme le papier peint ou la moquette) ne sont pas concernées », indique le site officiel Service-public.fr.
Forfait
Le cas échéant, si le vendeur n’est en mesure de présenter aucun justificatif, les frais d’acquisition figurant à l’acte représenteront forfaitairement 7,5 % du prix d’achat. Un forfait peut également être invoqué pour ces dépenses de travaux en cas d’absence de facture. Celui-ci se monte à 15 % du prix d’acquisition, si le bien est revendu plus de 5 ans après son acquisition. Cette disposition ne concerne cependant que les immeubles bâtis.
Les exonérations
Le code prévoit des exonérations, qui permettent de se mettre à l’abri de l’impôt. Ainsi, toute revente d’une résidence principale échappe à l’imposition au titre des plus-values. Mais il faut pour cela s’assurer que le bien soit considéré comme tel au jour de la revente. Si le bien est donné en location, occupé à titre gratuit, ou même s’il est vide à ce moment, il sera imposé. Les successions, donations ou partages de biens indivis dans le cadre d’un PACS ou d’un mariage sont également exonérés. Ce sont des transactions appelées juridiquement cessions à titre gratuit, qui par essence ne produisent pas de plus-values.
Les exonérations particulières
De façon plus particulière, certaines ventes à titre onéreux sont elles aussi exonérées. Ainsi, les reventes de biens effectuées par des invalides de deuxième et troisième catégorie, ou des retraités, ne sont pas taxées. Ces personnes doivent toutefois respecter une double obligation :
- – Ne pas être assujetti à l’ISF l’avant dernière année précédent la vente.
- – Avoir un revenu annuel de référence inférieur à un certain seuil : pour une vente en 2011, le revenu fiscal de référence de 2009 doit être inférieur à 9.876 € pour la 1ère part de quotient familial, majorée de 2.637 € pour chaque demi-part supplémentaire, information prise d’après le site Servicepublic.fr.
Par ailleurs, la vente d’un immeuble destiné à être un logement social, ou qui intervient lors d’une expropriation ne sera pas non plus taxée.
Enfin, et cette dernière hypothèse est beaucoup plus théorique : toute vente n’excédant pas 15 000 euros échappe elle aussi à l’imposition.
NB : Il convient de faire attention aux conséquences d’un divorce sur cette imposition. Si un couple propriétaire de sa résidence principale divorce, que l’un des ex-époux obtient la jouissance exclusive du bien et que l’immeuble est mis en vente, la loi aura des conséquences différentes pour eux : le logement étant la résidence principale de celui qui en a la jouissance, celui-ci échappe à la taxation de la plus-value. En revanche, l’autre ex-époux ne l’ayant plus à titre de résidence principale, il se verra taxé.
Le taux d’imposition
Le taux forfaitaire de l’imposition des plus-values immobilières est passé de 16 à 19 % au 1er janvier 2011. Elle est également ponctionnée par les prélèvements sociaux, relevés eux aussi de 12,1 à 12,3 %. Ils comprennent en outre la CSG (8,2 %) et la CRDS (0,5 %). Soit au total, une imposition de 31,3 %.
Exemple :
Cession d’un bien acheté en 2001 pour 150 000 euros et revendu 250 000 dix années plus tard. Après calcul du prix de vente retranché au prix d’acquisition, la plus-value imposée sera de 10 055,125 euros. L’acquittement de celle-ci s’effectue en pratique auprès du notaire chargé de la vente, le plus souvent au lieu où se trouve le bien.
Prix d’acquisition en 2001: 150 000 €
Frais d’acquisition Forfait +7,5 % 11 250 €
Travaux Forfait +15 % 22 500 €
Prix d’achat réel Prix d’achat + frais + travaux = 183 750 €
Prix de vente en 2011: 250 000 €
Plus-value brute Prix de vente – prix d’achat = 183 750 €
Abattement annuel 5 ans x 10 % = -50 % = 33 125 €
Abattement forfaitaire -1 000 € = 32 125 €
Imposition de la plus-value 31,3 % = 10 055,125 €
NB : La déclaration doit être dûment remplie, elle sera transmise par le notaire à l’administration fiscale. Si le contribuable omet (volontairement ou non) de transmettre l’acte, la formalité de l’enregistrement pourra être refusée.