Les raisons d’acquérir un bien immobilier sont nombreuses. Parmi celles-ci, se retrouvent le plus souvent l’envie d’être propriétaire et donc plus libre d’aménager son habitation, ainsi que l’investissement, soit dans une résidence secondaire, soit dans un bien à louer.
Pour les primo-accédants, le crédit immobilier classique est l’option la plus retenue pour financer cet achat.
En revanche, lorsqu’on est déjà propriétaire et qu’on a un premier emprunt immobilier en cours de remboursement, voire également un crédit auto et/ou un prêt travaux, il peut s’avérer complexe de trouver les fonds nécessaires à l’achat d’un bien à louer.
Pourtant, investir dans la pierre, en particulier lorsque les taux sont au plus bas comme en ce moment, est un bon placement, s’il est bien réfléchi.
Pour les personnes qui ont déjà plusieurs encours, il existe néanmoins une solution permettant un investissement dans l’immobilier à but locatif : le regroupement de crédits.
Le regroupement de crédits : qu’est-ce que c’est ?
Le regroupement de crédits, aussi appelé rachat de crédits, est une opération financière au moyen de laquelle vous rassemblez en un seul prêt de substitution vos différentes créances.
Il peut s’agir de prêts immobiliers, de crédits à la consommation (prêt personnel, crédit auto, moto ou travaux, crédits renouvelables…), de certaines dettes (personnelles ou familiales), voire de certains impayés.
En modulant la durée de ce crédit de remplacement, il est possible d’adapter la nouvelle mensualité unique à vos ressources, en fonction de vos objectifs.
Ce nouveau prêt unique bénéficie également d’un seul taux fixe. Si 60 % du montant de vos crédits rassemblés consiste en un ou plusieurs crédits immobiliers, c’est le taux d’usure de référence de cette catégorie de crédits qui est appliqué.
Si par ailleurs vous avez des crédits à la consommation avec un taux désavantageux ou supérieurs à ceux de l’immobilier (ce qui est généralement le cas), ces derniers bénéficient alors du même taux, beaucoup plus intéressant.
A noter. Il s’agit toutefois d’une opération complexe qui engendre des frais : frais de dossiers, indemnités de remboursement anticipé, augmentation du coût du crédit par son allongement…
Notre conseil. Il est donc essentiel d’être accompagné et conseillé par des experts en rachat de crédits qui sont en mesure de vous aider à adapter au mieux le prêt de substitution à votre situation particulière et, surtout, négocier pour vous les meilleures conditions avec les organismes prêteurs.
Comment se passe le financement du bien ?
Remettons les opérations dans l’ordre pour comprendre l’intérêt du regroupement de crédits pour financer un investissement immobilier à but locatif.
La première étape consiste à faire racheter vos différentes créances par un organismes de financement spécialisé. Pour ce faire, vous pouvez faire des simulations en ligne auprès d’organismes de courtage spécialisés.
L’établissement auprès duquel vous signez l’offre de prêt, solde vos crédits – donc les rembourse d’un coup par anticipation – et met en place le prêt de substitution, avec une mensualité aussi basse que pertinente.
Avec vos mensualités baissées, vous repassez sous la barre des 35 % de taux d’endettement. Il vous est alors de nouveau possible d’obtenir un crédit immobilier pour financer l’achat.
A noter. Pour ce type d’investissement, un apport plus conséquent vous sera généralement demandé. Les banques ne financent souvent qu’à hauteur de 75 % à 80 % du montant de l’achat.
Notre conseil. Si une part de cet apport vous manque, pensez à solliciter une trésorerie complémentaire dans le cadre de votre regroupement de crédits. Cette somme, qui doit rester raisonnablement proportionnelle au montant des crédits regroupés, est alors directement intégrée au prêt de substitution et son remboursement inclus dans la nouvelle mensualité unique.
Le rachat de crédits : Baisser ses mensualités, les financer avec les loyers
L’avantage de cette technique encore peu utilisée, bien que pertinente, pour réaliser un investissement tient dans la possibilité qu’elle offre de baisser jusqu’à -60 % le montant de la nouvelle mensualité unique.
Si cela implique l’allongement du crédit et donc l’augmentation de son coût total, vous allez pouvoir rentabiliser ce coût au moyen des loyers dans le cadre d’un investissement à but locatif, pensé d’emblée sur le long terme.
Notre conseil reste quand même de bien choisir l’organisme de financement et de privilégier un accompagnement par un spécialiste pour que celui-ci soit bien adapté à votre objectif. Pour le choix du bien immobilier idéal pour votre investissement, l’agence R. Chayla Immobilier est là pour vous conseiller.