Une plus-value est un accroissement de la valeur. Pour un bien immobilier, cela signifie qu’il est vendu à un prix supérieur à celui auquel il a été acheté initialement.
Les plus-values réalisées lors de la vente d’immeubles sont généralement soumises à une imposition.
Sont plus précisément concernées les ventes réalisées occasionnellement par des personnes physiques ou certains types de sociétés* :
- d’immeubles bâtis ou non
- de droits concernant les biens immobiliers (usufruit ou nue-propriété, par exemple)
- des parts de sociétés immobilières (ou celles dont plus de la moitié de la valeur est composée par des biens immobiliers)
Le montant de la plus-value est désormais calculé par le notaire du vendeur, qui retient directement le montant de l’impôt sur le prix de cession. Le vendeur n’a donc plus à effectuer les démarches administratives liées à la plus-value de la vente de son bien.
Si la vente est réalisée par une SCI, chaque associé paiera une partie de la plus-value au prorata de ses parts.
Le calcul de la plus-value s’effectue en premier lieu en mesurant la différence entre entre le prix de vente et le prix d’achat du bien concerné.
Toutefois, le prix d’achat peut être augmenté :
- des frais d’acquisition versés par le propriétaire, au moment de l’achat initial du bien (émoluments du notaire, droits d’enregistrement et de publication,…)
- du montant des travaux réalisés par des entrepreneurs et concernant le bien vendu, des frais d’architecte le cas échéant
Par ailleurs, le prix de vente peut être également diminué de certains frais supportés par le propriétaire au moment de la vente (c’est le cas des diagnostics obligatoires, des commissions versées ou des frais de mainlevée).
Enfin, différentes situations permettent d’être exonéré de la plus-value en cas de cession d’un bien immobilier.
C’est le cas des biens immobiliers qui constituent l’habitation principale du vendeur au jour de la vente, selon l’administration fiscale.
L’occupation doit être réelle et effective. Il n’y a pas de délai minimum prévu par le code général des impôts, et cela est apprécié au cas par cas par les impôts : on considère le plus souvent qu’il faut avoir payé au moins une fois la taxe d’habitation.
Si le bien a été la résidence principale du vendeur mais que celui-ci ne l’occupe plus au moment de la vente, celle-ci doit se produire dans un délai estimé normal par l’administration fiscale : en général, un an au maximum.
En cas de séparation ou de divorce, la vente doit être réalisée après et consécutivement à la séparation, et dans un délai similaire.
Les dépendances immédiates et nécessaires sont également exonérées.
Il y a exonération également dans les cas des biens :
- détenus depuis 15 années révolues (hors résidence principale, par exemple une résidence secondaire)
- cédés pour un montant de 15.000 euros ou moins
- vendus par un titulaire d’une pension vieillesse, de certaines cartes d’invalidité et également non passibles de l’ISF et ayant un revenu fiscal
- concernés par des opérations de remembrement, ou d’expropriation pour cause d’utilité publique (avec un remploi de l’indemnité dans les 6 mois)
Source : Tout Mon Immobilier
* Pour plus de détail, consulter le Code général des impôts, article 8.
Pour plus de d’information sur les plus-values immobilières, les calculs, les exonérations, pour les cas particuliers (vente de bien indivis, vente en viager, expropriations, personnes non résidentes…) contactez votre notaire.