La durée de validité des diagnostics immobiliers est encadrée de manière précise par la réglementation et est parfaitement connue (enfin j’espére) de tous les professionnels de l’immobilier.
Cependant, la question se pose souvent de savoir s’il est nécessaire de faire établir un nouveau diagnostic en cas de revente du bien, même si le diagnostic joint à l’acte précédent est encore en cours de validité.
La réglementation ne nous apporte pas de réponse à ce sujet et seule la pratique et le retour d’expériences peuvent nous aider à préciser certains points.
Rappelons tout d’abord rapidement la durée règlementaire des diagnostics actuels qui ne soulève pas de difficulté.
Termites : La durée de validité de l’état du bâtiment relatif à la présence de termites est de six mois.
Gaz : Obligatoire pour toute habitation dont l’installation privative de gaz a été réalisée depuis plus de 15 ans. La durée de validité de l’état de l’installation intérieure de gaz est de trois ans.
Electricité : Le diagnostic électrique a une durée de validité de 3 ans.
Plomb : La durée de validité du constat de risque d’exposition au plomb (Crep) est d’un an (NDLR : pour mémoire, six ans en location). Si ce constat est négatif, il n’y a pas lieu d’établir un nouveau constat lors de la vente.
ERNT : Un état des risques naturels et technologiques a une durée de validité de six mois.
Loi Carrez : Le vendeur a l’obligation de mentionner, lors de la vente, la superficie du lot de copropriété vendu. Le certificat de mesurage, quant à lui, n’est pas obligatoire. Cependant, lorsqu’il est établi, il n’a pas de durée de validité. Trop souvent, les professionnels de l’immobilier ont tendance à penser qu’il n’est donc pas nécessaire d’en faire dresser un nouveau en cas de revente du bien. Ils se trompent. Plusieurs juridictions (dont la Cour d’appel de Paris) ont en effet considéré que l’acquéreur d’un bien qui utilisait lors de la revente le certificat de mesurage joint à son propre acte d’acquisition, ne pouvait se retourner contre le mesureur si son propre acquéreur contestait la superficie et demandait une réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure. Cela s’explique par le fait que le certificat a été établi pour une personne en particulier et pour une transaction précise. L’acquéreur, qui n’a pas payé le certificat, et qui n’est pas le donneur d’ordre, ne peut le réutiliser. En outre, et surtout, il est impossible d’avoir la certitude que des travaux, même minimes, n’aient pas modifié la superficie au sens de la loi Carrez. Par exemple, la simple pose d’un parquet dans l’espace situé sous une mezzanine peut avoir ramené la hauteur sous plafond à moins d’1,80 m. La pose d’isolation et de doublage en rampant dans les combles a la même conséquence sur la hauteur sous plafond. Il est donc indispensable qu’un nouveau certificat de mesurage soit établi lors de chaque vente d’un lot de copropriété.
Amiante : La durée de validité de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante prévu à l’article L. 1334-13 du code de la Santé publique est en théorie illimitée. Mais en fait, les choses ne sont pas si simples. Tout d’abord, la nouvelle liste des matériaux dont le repérage est obligatoire au sens de l’annexe 13-9 du Code de la santé publique entrera prochainement en vigueur. Les ventes passées après l’entrée en vigueur de cette nouvelle liste devront se conformer à cette réglementation : le vendeur ne pourra donc pas utiliser le rapport de repérage joint à son acte d’acquisition. En second lieu, comme pour la loi Carrez, des travaux peuvent avoir été réalisés par le propriétaire entre son acquisition et la revente. Il arrive, plus souvent qu’on ne l’imagine, que ces travaux qui peuvent paraître anodins, rendent visibles et accessibles des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante, matériaux qui étaient jusqu’alors impossibles à repérer. Ainsi, par exemple, le propriétaire peut avoir démoli une simple cloison ou un faux plafond, ou, le plus fréquemment, avoir créé ou découvert une trappe d’accès aux combles ou à un sous-sol. Un nouveau repérage est dans ce cas absolument indispensable. Le professionnel de la vente (qu’il s’agisse du notaire ou de l’agent immobilier) ne peut savoir comment le bien a physiquement évolué entre les deux ventes. Il est donc fortement recommandé, même si le rapport de repérage est encore valable, d’en faire établir un nouveau pour conférer le maximum de sécurité juridique à la transaction, et pour une parfaite information de l’acquéreur.
DPE : Le Diagnostic de Performance Energétique a une durée de validité de dix ans. Mais, comme pour l’amiante et la loi Carrez, cette durée de validité n’a pas vraiment de sens dans la pratique. Plus que pour les autres diagnostics, les travaux réalisés par le vendeur peuvent avoir un impact significatif sur les conclusions du rapport. Sensibilisés aux économies d’énergie, les propriétaires réalisent souvent des travaux d’amélioration (pose de double-vitrage, doublage de cloisons, pose d’isolation, etc.). Le résultat, en termes de performance énergétique, sera donc affecté par ces travaux, ce qui empêche l’utilisation d’un DPE devenu, par la force des choses, obsolète. Enfin, si un rapport est réutilisé, le professionnel de l’immobilier doit vérifier que l’entité juridique du diagnostiqueur qui l’a établi, est toujours assurée…