Calcul de prêt hypothécaire : Comment ça marche ?

Pour financer un projet immobilier, acquisition d’un logement ou investissement locatif, la formule de prêt la mieux adaptée est l’emprunt hypothécaire. Considéré comme le prêt le moins cher, il a tout de même un coût qu’il ne faut pas sous-estimer. Comment évaluer justement le prix de votre prêt hypothécaire ?

Choisir entre taux fixe et taux variable

Le taux fixe est le taux de principe. Il est établi lors de la signature du contrat et restera immuable tout le long de la durée. Le premier avantage avec cette formule est que vous pouvez connaitre d’avance ce que va vous coûter en intérêt et en capital votre emprunt hypothécaire, grâce à un tableau d’amortissement et à la simulation de prêt hypothécaire. C’est la méthode la plus simple mais aussi la plus sécurisante.

D’autre part, le taux variable, comme son nom l’indique, est un taux révisable. La révision intervient à une échéance déterminée mais elle peut intervenir une fois par an, pas plus. Le taux va être indexé à celui du marché, notamment à l’Euribor, le taux appliqué à la monnaie européenne. Si le taux est en hausse, votre taux va, lui aussi, augmenter. Si le taux du marché baisse, vous bénéficiez de cette baisse. C’est dès lors une lame à double tranchant pour vous. Par contre, la loi instaure une limitation qui interdit d’augmenter votre taux au-delà du double de son départ.

De façon générale, lorsque les taux sont au plus bas, optez pour un taux fixe pour vous mettre à l’abri de la fluctuation du marché. Par contre, lorsque les taux sont élevés, optez davantage pour un taux variable afin de bénéficier de la prochaine baisse. Ces fluctuations restent tout de même difficiles à prédire et il est plus sage de s’appuyer sur les conseils d’un courtier analyste de crédit pour faire le bon choix.

Choisir la durée de votre crédit hypothécaire

La durée aura un impact sur le coût de votre crédit, coût mensuel mais aussi coût total. Il faut savoir que plus un prêt s’étale dans le temps et plus vous allez payer des intérêts. Par contre, vos mensualités seront moins importantes. D’un autre côté, un crédit moins long vous coûtera chaque mois plus cher mais sur la durée, les intérêts seront moins importants. Alors que choisir ?

En réalité, le choix dépend de votre capacité de remboursement et de votre capacité d’emprunt. Vos mensualités ne doivent pas dépasser le seuil du tiers de vos revenus. Au-delà de 33%, vous pouvez être considéré comme un surendetté. Ce seuil prend en compte toutes vos dettes confondues. Si vous avez déjà souscrit un autre prêt, la totalité des remboursements ne doit pas dépasser 1/3 de vos revenus.

Les autres frais générés par l’emprunt hypothécaire

Outre les intérêts, vous devez également supporter des frais annexes, frais qu’il ne faut jamais sous-estimer. Il s’agit entre autre du frais de dossier lors de l’ouverture du crédit hypothécaire. La constitution d’une hypothèque implique surtout des frais de notaire et des frais d’enregistrement. Il ne faut pas non plus oublier les frais d’assurance, assurance que vous pouvez souscrire auprès l’organisme de prêt ou chez un assureur indépendant. Le banquier va toujours vous proposer l’assurance de groupe mais il est toujours plus intéressant d’opter pour une assurance individuelle. Pour calculer le coût total de votre prêt, référez-vous uniquement au TEG ou taux effectif global qui englobe le taux de base mais aussi tous les frais cités précédemment.

Quelques avantages fiscaux qui réduisent le coût de votre prêt

Chaque région prévoit des réductions fiscales selon leur propre barème. En Flandre par exemple, l’emprunteur bénéficie d’une réduction d’impôt jusqu’à 40%. A Bruxelles, les acquéreurs bénéficient d’une réduction de droit d’enregistrement.