Dans la panoplie des outils de transmission patrimoniale, la société civile immobilière (SCI) occupe une place de choix. Sachez l’utiliser.
Avec la diminution de l’abattement sur les donations aux enfants de 159.325 euros à 100.000 euros et l’allongement de 10 à 15 ans de la durée de reconstitution de l’abattement, la Société Civile Immobilière revêt encore plus d’attraits qu’auparavant pour transmettre des biens immobiliers, constate Gilles Etienne, associé chez Cyrus Conseil. Cette structure est, il est vrai, dotée de nombreux avantages. Elle facilite la détention et la gestion d’un bien à plusieurs et, surtout, elle permet d’organiser la transmission d’un patrimoine immobilier en douceur, et à moindres frais.
La SCI est une société civile constituée par plusieurs associés, des parents et leurs enfants par exemple, détenant un ou plusieurs biens immobiliers. Le capital est divisé en parts sociales. L’immeuble est soit apporté par l’un des associés, soit acquis par la SCI, le cas échéant en s’endettant. La première solution est souvent plus coûteuse. Il faut obligatoirement passer devant un notaire pour régler les formalités liées à l’apport. Et il faut régler l’impôt sur les plus-values, l’apport à la SCI étant considéré comme une cession au sens fiscal. Sauf si le bien a plus de 30 ans, délai à partir duquel les plus-values sont exonérées. En pratique, loger dans une SCI une propriété de famille détenue de longue date entraîne rarement la taxation des plus-values.
Les parents peuvent continuer à gérer le bien
Au fil du temps, les parents peuvent alors transmettre des parts de la société à leurs enfants, une opération plus aisée que la transmission d’un immeuble en propre. «Dans un souci de transmission patrimoniale, les parents peuvent procéder au démembrement de leurs parts en conservant l’usufruit (la jouissance du bien et les revenus) et donner la nue-propriété à leurs enfants, par exemple dans le cadre d’une donation-partage», explique Me Sylvain Guillaud-Bataille, notaire à Paris. Ainsi, au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts sans payer d’impôt.
Cette transmission en douceur présente un autre avantage. A la condition que les statuts de la société le permettent, les parents usufruitiers peuvent gérer seuls le bien et continuer à en percevoir les revenus s’il s’agit d’un bien locatif. A l’inverse, les parents peuvent, s’ils le souhaitent, associer leurs enfants à la gestion de la SCI. Ces transmissions progressives permettent de bénéficier des abattements accordés tous les 15 ans sur les droits à payer. Mais surtout, les parts ainsi données font l’objet d’une décote d’environ 15 %, censée compenser les difficultés liées à leur cession et à l’inexistence d’un marché de la revente. Enfin, il est tenu compte, pour la détermination de la valeur des parts transmises, des dettes grevant le bien (par exemple l’emprunt souscrit par la SCI pour l’acquisition du bien), à la différence d’une transmission en direct. Dès lors, les droits de donation sont calculés sur une valeur minorée.
Un expert pour les statuts
« En règle générale, cette structure s’avère efficace à partir d’un patrimoine important: au moins 300.000 euros en province, voire 500.000 euros à Paris. Pas question d’y loger un simple studio. Ne serait-ce que parce qu’elle entraîne un certain formalisme », met en garde Michel Brillat, directeur ingénierie patrimoniale à l’UFF. Il faut en effet établir chaque année des comptes et tenir une assemblée générale. Sinon le fisc risque d’invoquer la fictivité de la SCI. Pour la rédaction des statuts et la constitution de la SCI, mieux vaut donc s’entourer des conseils d’un notaire, un interlocuteur souvent incontournable pour bien organiser sa transmission.
Source : Le Figaro